De conformidad con lo establecido en los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México y sus homólogos en el Código Civil Federal, así como en diversas Entidades de la República Mexicana, se advierten las reglas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por un caso fortuito o de fuerza mayor (como en el caso acontece con la contingencia sanitaria por el virus SARS-CoV2), se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada. Al efecto, los artículos citados establecen lo siguiente:
“ARTICULO 2,431.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.
ARTICULO 2,432.- Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
ARTICULO 2,433.- Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.”
Para tal caso, debe entenderse que el legislador dotó al arrendatario de dos acciones, a saber: (i) Solicitar la reducción de las rentas o (ii) Pedir la rescisión del contrato de arrendamiento; hipótesis que el legislador consideró de orden público e interés social en tanto que previno que tales prerrogativas eran irrenunciables.
Así, de una interpretación doctrinal de esos preceptos, se advierte que tiene un carácter proteccionista en favor del arrendatario, en la medida en que disponen que las pensiones rentísticas no se causarán mientras dure el impedimento para usar el bien, incluso, lo faculta para el caso de que, de seguir el impedimento de usar el bien arrendado por el plazo de dos meses, pueda pedir la rescisión del contrato de arrendamiento.
Adicionalmente, se advierte que las dos acciones concedidas al arrendatario en el artículo 2432 citado (reducción de rentas y rescisión del contrato), son acciones excluyentes entre sí, razón por la cual el legislador dejó a elección del arrendatario la acción que mejor le convenga, pues aún acaecido el caso fortuito o causa de fuerza mayor, podrá darse el supuesto de que el arrendatario quiera continuar con la relación de arrendamiento o, por el contrario, lo faculta para pedir la rescisión del contrato.
Por lo anterior, se concluye que la rescisión a la que éstos se refieren es sin responsabilidad para ninguna de las partes, en tanto que ésta obedezca a un hecho o caso fortuito o causa de fuerza mayor, mismo que, dada su naturaleza, ni el arrendador ni el arrendatario estaban en aptitud de prevenirlo o evitarlo.
Ahora bien, para que el arrendatario goce de los beneficios señalados, es necesario que encuadre necesariamente en los supuestos del caso fortuito o causa de fuerza mayor, por lo que, para estar en posibilidad de determinarlo, es indispensable recurrir a los Acuerdos emitidos por la Secretaría de Salud (en adelante “SS”), publicados en el Diario Oficial de la Federación (en adelante el “DOF”), con relación con la situación Emergencia Sanitaria por causa de Fuerza Mayor, originada por la epidemia de enfermedad derivada del virus SARS-CoV2 (COVID-19), en los que se delimitan las actividades sociales, educativas o económicas indispensables que se encuentran en posibilidad de continuar sus labores, bajo las medidas de higiene necesarias, siendo estas denominadas “actividades esenciales”.
En lo particular, el Acuerdo de la “SS” publicado en el “DOF” el día 30 de marzo de 2020, resolvió declarar la situación de Emergencia Sanitaria por causa de Fuerza Mayor como se aprecia en el artículo primero de dicho Acuerdo, mismo que transcribo literalmente a continuación:
“Primero. Se declara como emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19).”
Se publicó en el “DOF” un nuevo Acuerdo de la “SS” el día 31 de marzo del año en curso, por el que la máxima autoridad sanitaria en el país ordenó la suspensión inmediata de las actividades no esenciales, con la finalidad de mitigar la dispersión y transmisión del virus SARS-CoV2, desplegando un catálogo de las consideradas actividades esenciales, entre otras las relacionadas con las actividades laborales relacionadas con la salud, seguridad pública, actividad militar, procuración e impartición de justicia, la actividad legislativa, recaudación tributaria, energéticos, distribución de agua potable, alimentos, limpieza, servicios funerarios, transporte; limitando así la actividad para las actividades no enunciadas.
Posteriormente, se extendieron los efectos del acuerdo de 31 de marzo pasado, ampliando la vigencia de las medidas extraordinarias determinadas hasta el 30 de mayo del 2020, liberando únicamente de éstas a aquellos municipios del territorio nacional que a esa fecha presentaran baja o nula transmisión del virus SARS-CoV2 a partir del 18 de mayo del presente año, de conformidad con los criterios emitidos por la autoridad sanitaria.
En el mismo sentido, se publicaron los acuerdos del 14 y 15 de mayo de 2020, por los que se estableció la reapertura paulatina de actividades sociales, educativas y económicas de conformidad con un sistema de semáforo por regiones que evaluaría semanalmente el riesgo epidemiológico relacionado con dicha reapertura en cada entidad federativa; incluso ampliando el catálogo de actividades esenciales, incorporando a la industria de la construcción, la minería y la referente a la fabricación de equipo de transporte.
Por todo lo anterior, se considera que las actividades que a la fecha no se encuentren catalogadas como esenciales o la evaluación del sistema de semáforo por regiones no permita la apertura de los inmuebles arrendados para tal finalidad social, educativa o económica, se encuentran ante un impedimento derivado de una causa de fuerza mayor, al verse impedidos legalmente para ser ocupados para los fines para los cuales fueron arrendados, y por tanto, encuadran en los supuestos establecidos en los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México y sus homólogos en el Código Civil Federal, así como en diversas Entidades de la República Mexicana.
